Sócio do Embarcadero fala em prejuízo e sugere revisão de contrato com o Estado

Hoje o empreendimento “empata” no financeiro, segundo diretor do Embarcadero, que ainda assim estuda apresentar proposta no leilão de concessão do Cais Mauá. Modelagem do BNDES para a revitalização do espaço não projeta lucratividade

Um dos mais recentes pontos turísticos de Porto Alegre, localizado no trecho do Cais Mauá entre a Usina do Gasômetro e o armazém A7, o Cais Embarcadero está dando prejuízo, de acordo com um dos sócios, que já acena questionar o montante anual acertado no contrato de outorga com o Governo do Estado. O empreendimento é uma sociedade entre as empresas DC Set e Tornak.

Proposto inicialmente como parte do antigo projeto para o Cais Mauá, que foi rescindido pelo Governo do Estado em 2019 após atrasos e fraudes, o Embarcadero recebeu a outorga do espaço sob dispensa de licitação em janeiro de 2021, com vigência até 2026. O valor para o uso do espaço é de R$ 523 mil anuais, o equivalente a cerca de 40% das receitas do Embarcadero, conforme estimativas do contrato assinado, que o publicitário Eugênio Corrêa, executivo da DC Set e diretor do espaço, indicou que gostaria de revisar: “No momento, (o Embarcadero) está dando até prejuízo. Mas nós tentamos fazer empatar”, revelou, em entrevista ao Matinal.

Corrêa explica que, para baratear valores para o consumidor final, seriam necessários subsídios. “A operação é delicada para manter o espaço limpo e seguro. Temos que ter um ponto de equilíbrio financeiro para o investimento feito aqui, que foi privado, ser recuperado”, disse. 

Hoje, a concessão de uso do espaço está condicionada à revitalização do Cais Mauá. O projeto pode ser encerrado se for o desejo da nova concessionária da área, que irá administrar o cais pelos próximos 30 anos. O leilão deve ocorrer no segundo semestre deste ano.

Apesar do cenário, DC Set deve concorrer à concessão da área

A publicação do edital para o leilão do Cais Mauá está prevista só para julho, mas a concessão proposta pelo governo estadual já atraiu o interesse da DC Set, que se vê como uma forte candidata para a concessão, de acordo com o publicitário Eugênio Corrêa.

“Quem sabe nós ganhamos (o leilão). Podemos entrar e acho que somos, pelo bom senso, a bola da vez. Há mais candidatos para uma eventual disputa, mas temos o pé no chão”, avaliou. “Nosso negócio é consolidar o Embarcadero.” 

Caso concorra e a DC Set não vença o leilão, Corrêa não conta com um encerramento do contrato, o que será prerrogativa de um eventual futuro concessionário do cais. “Seria um contrassenso o Embarcadero não permanecer. Não teria porque desmanchar a estrutura toda aqui montada, e temos um modelo que comprovadamente deu certo”, considerou o publicitário, que diz que o empreendimento atendeu a uma demanda turística.

Corrêa cita dados do governo estadual: dos turistas que desembarcam na capital gaúcha, a maioria com destino à Serra Gaúcha, mais que dobrou o número daqueles que permanecem em Porto Alegre por um ou dois dias a mais para circularem pela cidade – e um dos lugares prediletos seria o Embarcadero.

IAB critica a “concentração de renda”

Com lojas, bares, espaços de convivência em faixas de areia, entre outros empreendimentos, o Cais Embarcadero se inspira em projetos de docas e clubes náuticos urbanos implementados em Barcelona e Lisboa. 

No entanto, sociólogos e urbanistas porto-alegrenses afirmam que o projeto cria uma “seleção de público” por promover a ocupação do espaço por meio do consumo e temem que a revitalização do restante do Cais Mauá ocorra nos moldes do Embarcadero. “O debate é sobre ter um cais que distribua renda, e não que a concentre”, resumiu o arquiteto e urbanista Rafael Passos, presidente da seccional gaúcha do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB).

Aberto ao público desde novembro de 2021, o empreendimento promoveu o uso turístico e gastronômico de um trecho até então “abandonado” do cais, mas tem atraído um público somente das classes média e alta. “É um projeto voltado para o consumo de 30, 40% da população de Porto Alegre”, criticou o sociólogo Luciano Fedozzi, professor titular do Departamento de Sociologia da UFRGS e pesquisador do Observatório das Metrópoles, que explica que o modelo comercial do Embarcadero exclui faixas de renda mais baixas, que não frequentam a Orla do Guaíba para consumir.

Nessa linha, em entrevista ao Globo de março deste ano, um dos sócios da DC Set, o administrador Rodrigo Mathias, afirmou que o Embarcadero é um “hub” de gastronomia e entretenimento. “Não há ingresso, é tudo baseado no consumo e patrocínio”, disse à época, enquanto expunha os planos da empresa para participar da retomada do setor em meio ao arrefecimento da pandemia, o que incluirá a participação em concessões de áreas públicas.

Masterplan para o Cais Mauá prevê uso comercial, cultural e gastronômico para a área do Embarcadero, em consonância com o uso atual do espaço (Reprodução: Audiência Pública BNDES/Vitaliza)

Acesso desencorajador, bife caro

O Embarcadero não cobra ingressos, entretanto também não são permitidos ambulantes ou a entrada com alimentos comprados na rua, como na Orla. Os preços nos bares do espaço variam, mas se pode pagar desde R$ 38 por uma pizza de fermentação natural até R$ 249 em um bife gourmet. Uma água mineral no cais, por exemplo, custa R$ 6, preço padrão em shoppings centers da Capital. Trabalhadores consultados pelo Matinal disseram gostar do empreendimento, mas o consideram caro, o que se justificaria pelos custos de manutenção do lugar. Um deles o comparou a um “condomínio” que precisa custear limpeza e segurança.

Uma funcionária também disse que o fato de o trajeto de entrada contar com um muro, área cercada e um portão com seguranças “desmotivaria” quem está na Orla do Guaíba a ir até o Embarcadero, segregando os públicos. “Uma pessoa sem tantos recursos se sentiria talvez constrangida, ou acuada e diferente, de estar ali dentro. Eu mesma me sinto assim vendo o pessoal passar. Os saltos, as roupas e tudo o mais”, afirmou a trabalhadora em condição de anonimato, que indicou não ser raro que os clientes de uma única mesa de um dos restaurantes de luxo do Embarcadero gastem na casa dos R$ 4 mil em um único almoço.

“Não há problema em um espaço público voltado para o consumo, ou mesmo para um consumo exclusivo, mas o problema é quando você cria esse abismo entre um e outro. Ou você consome algo caro, ou não consome nada e pode sentar na grama. Há um questionamento social por um uso mais democrático do Cais que não vem encontrando respostas ao nível que se espera”, observou o arquiteto Rafael Passos. 

BNDES usou empresas de shopping centers como modelo para o tipo de companhia que assumirá o Cais Mauá (Reprodução: Audiência Pública BNDES/Revitaliza)

Modelagem do BNDES não projeta lucratividade

Apresentado em audiência pública no final de abril, o modelo de leilão para o Cais Mauá proposto pelo governo estadual em parceria com o BNDES pode não ser lucrativo à iniciativa privada. Em um cenário moderado, o projeto apresentou taxa interna de retorno equivalente à taxa mínima de atratividade. Em “economês”, isso significa que o valor mínimo necessário para o investimento ser vantajoso é igual à lucratividade esperada para o projeto no longo prazo. Ou seja: como no Embarcadero, a tendência é a balança entre lucros e prejuízos “empatar”.

“O que eles (BNDES) descrevem é uma taxa de retorno inferior se comparada a outras opções de investimento seguras. Dificilmente um grande investidor irá investir ali. Talvez vários pequenos, consórcios, que talvez entendam haver retorno pelo modelo”, afirmou o arquiteto e urbanista José Daniel Simões, que é doutorando na UFRGS e atua na área de avaliação de bens.

Nesses casos, quando um projeto aponta baixa lucratividade, a tendência é que a decisão de implementá-lo siga critérios mais estratégicos do que financeiros. De acordo com Simões, isso cria um risco a mais na hora de se investir altos valores, como os R$ 366 milhões requeridos pela concessão, o que pode pesar contra o baixo retorno do empreendimento. Perguntado sobre a baixa atratividade financeira do modelo proposto, o BNDES não respondeu ao e-mail do Matinal. 

“Como está posto, parece que o projeto vai ser excludente porque vai ser gerido pela iniciativa privada que precisa somar ali na área dos armazéns um retorno de capital. Então não terá eventos com preços acessíveis”, considerou Passos. “E aí vem uma reprodução do modelo do Embarcadero. Não é a reprodução de um modelo exclusivista, que afasta uma diversidade de atores do processo? Seja para usufruir, consumir ou mesmo empreender no lugar?”, questiona.